Несвобода свободной планировки
Строительство высоток с квартирами свободной планировки позволяет застройщику сэкономить дважды: на закупке материалов и на оплате труда рабочих. Полученное таким образом финансовое преимущество предприниматель может использовать для извлечения дополнительной прибыли или для создания гибкой ценовой политики.
В физическом воплощении квартира свободной планировки, как правило, представляет из себя бетонную коробку с минимумом несущих конструкций, без внутренних помещений, с подводом коммуникаций и контурами внутренних перегородок. Сам термин «свободная планировка» в юридических справочниках отсутствует и является не более, чем ловким маркетинговым ходом призванным стимулировать интерес потенциального покупателя.
Покупателю свободную планировку преподносят как несомненное благо, возможность сконструировать квартиру исключительно исходя из своих предпочтений. И даже, на этом основании, часто завышают цену квартиры, заставляя покупателя платить за бетонную коробку больше, чем она стоит в среднем по рынку.
Уже купив квартиру и пытаясь легализовать дизайн-проект, неопытный покупатель сталкивается с юридическими трудностями — его вариант планировки не согласовывают в БТИ ссылаясь на строительные нормы, поэтажные планы застройщика, иную техническую документацию.
Так, например, владелец квартиры не может переносить мокрые и сухие зоны. Их расположение четко задокументировано, мокрые зоны привязаны к стоякам, которые являются общедомовым имуществом, ванну и туалет по закону нельзя расширить за счёт жилого помещения.
Также, по закону, на момент сдачи в доме должны быть выполнены все строительные работы, а все квартиры должны соответствовать заранее утвержденному плану. Поэтому, покупая квартиру свободной планировки, очень важно изучить предварительно поэтажный план застройщика. Если на нём хотя бы схематично разграничены помещения внутри квартиры, значит планировку квартиры нельзя считать свободной. Она уже утверждена и вы обязаны, за свои деньги, построить перегородки там, где они есть на плане. И любое отступление от плана необходимо согласовывать с БТИ.
Подводные камни свободной планировки
Собираясь купить квартиру свободной планировки следует учитывать целый ряд негативных явлений с ней связанных:
- необоснованно высокую цену оправданную лишь рекламными обещаниями;
- дополнительные расходы на черновую и чистовую отделку, обустройство внутренних коммуникаций;
- потери полезной площади из-за монтажа перегородок;
- согласование каждого шага перепланировки в соответствующих инстанциях;
- снижение рыночной стоимости квартиры после возведения перегородок.
Показывая покупателю планы квартир с обозначенными внутренними перегородками, менеджер по продажам может сказать, что это лишь один из возможных вариантов планировки. Здесь стоит чётко понимать, что задача менеджера — продать, а задача покупателя — не дать себя обмануть.
Без учета внутренних перегородок невозможно правильно выполнить все необходимые для строительства расчеты. Чётко обозначенные кухонные зоны нужны для проектирования системы вентиляции. Согласно расположению санузлов проектируют системы водоснабжения и водоотведения, отталкиваясь от размеров жилых помещений подбирают радиаторы отопления. Поэтому план с «условными» стенами, который показывают вам в офисе продаж — это утверждённый план, которому, во время ремонта, должен следовать покупатель.
Что можно менять в квартире со свободной планировкой
Но квартиру с якобы свободной планировкой всё таки можно изменить под свои нужды и желания. Да, БТИ согласует далеко не каждый вариант перепланировки, но кое-что изменить можно.
- Сухие зоны. Вы не можете менять местами сухие и мокрые зоны, но большую сухую зону можно разбить на несколько маленьких или средних жилых помещений.
- Мокрые зоны. Закон не разрешает увеличивать площадь кухонь и санузлов за счет площади жилых помещений. А вот примыкающий коридор или кладовка для этого вполне пригодны. Но стоит учесть, что система вентиляции налагает свои ограничения на объем мокрых зон. Если инженеры посчитают, что ванная слишком большая и вентиляция не справится с поступающей влагой, перепланировку не согласуют.
- Несущие конструкции. С некоторыми оговорками, но в несущих конструкциях можно обустраивать дверные проемы. Однако чем меньше на новом плане вмешательств в несущие конструкции, тем больше шансов, что его одобрят в БТИ.
В руках умелого дизайнера, несмотря на все недостатки, свободная планировка становится базой для создания действительно уникального интерьера. Но если вы не готовы к существенным дополнительными финансовым затратам, с такими квартирами лучше не связываться. В конце концов, современная строительная индустрия предлагает большой выбор квартир с уже готовыми планировками практически на любой вкус.